作為消費(fèi)升級的重要載體，現(xiàn)代商業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及調(diào)整升級，持續(xù)受到業(yè)內(nèi)關(guān)注，新技術(shù)、新模式、新業(yè)態(tài)的發(fā)展不斷為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力，提供新的市場機(jī)遇。為適應(yīng)當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)市場快速發(fā)展需要，誠凱咨詢在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平及其變化趨勢。
一、中國商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹫w水平穩(wěn)中有升。其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.6元/平米·天，環(huán)比上漲0.72%；由100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為27.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.62%。
從漲跌個(gè)數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占72.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.8%，16.2%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈中，租金環(huán)比上漲的商圈占72.9%，租金環(huán)比下跌的商圈占17.7%，9.4%的商圈（購物中心）租金與上期持平。
從市場表現(xiàn)來看，2019年一季度，我國GDP總量為21.3萬億元，同比增長6.4%，增速較上年同期收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。2019年1-5月，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過16.1萬億元，同比增長8.1%，增速較上年同期收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)整體保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。重點(diǎn)城市新項(xiàng)目入市較多且租賃交易較為活躍，日益多元化的租賃需求給多數(shù)城市商業(yè)市場注入新活力，同時(shí)亦使其存量與新增零售項(xiàng)目價(jià)值獲得提升。
1.百街商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)變化
（1）百街商鋪?zhàn)饨鹱儎?dòng)情況
根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2019年上半年，百街商鋪平均租金為25.6元/平米·天，環(huán)比上漲0.72%。
從不同等級城市來看，2019年上半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占81.5%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占3.7%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平。北京9條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，1條持平，無商業(yè)街租金下跌，其中南鑼鼓巷漲幅最高，達(dá)1.78%；上海11條商業(yè)街中，8條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，3條持平，其中南翔老街環(huán)比漲幅最高，為2.75%；廣州2條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，1條商業(yè)街租金環(huán)比下跌，其中天河又一城商業(yè)街環(huán)比上漲1.42%，漲幅最大；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比均上漲，漲幅在0.5%-2.0%之間。
2019年上半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占65.8%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占17.1%，17.1%的商業(yè)街租金與上期持平。二線城市中，南京和南昌主要商業(yè)街租金全部下跌，成都、蘇州、海口主要商業(yè)街租金漲跌互現(xiàn)，武漢、重慶等6城市商業(yè)街租金較上期均全部上漲或持平。其中，武漢6條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲；武漢光谷步行街租金環(huán)比漲幅為2.06%，位列二線城市各商業(yè)街租金漲幅第一位。
（2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街
圖：2019年上半年租金漲跌幅較大的商業(yè)街
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
2019年上半年，在租金環(huán)比上漲的商業(yè)街中，上海南翔老街、武漢光谷步行街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大，其中上海南翔老街環(huán)比上漲2.75%，漲幅位列首位；武漢光谷步行街、武漢天地商業(yè)街緊隨其后，漲幅分別為2.06%和2.01%；深圳東門步行街、青島臺東步行街等5條商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅在1.5%-2.0%之間；廣州天河又一城、重慶解放碑商業(yè)街環(huán)比分別上漲1.42%和1.36%。在商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比下跌的商業(yè)街中，南昌勝利路步行街、海口得勝沙步行街以及海口中山路環(huán)比跌幅較大，均在1.0%（含）-2.0%之間；廣州北京路步行街、海口解放西路等5條商業(yè)街環(huán)比跌幅在0.7%以內(nèi)。
2.百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)變化
（1）百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹱儎?dòng)情況
根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2019年上半年，百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.62%。
從不同城市等級看，2019年上半年，一線城市中75.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，18.2%的商圈租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈租金與上期持平。北京有7個(gè)商圈租金環(huán)比上漲，1個(gè)持平，4個(gè)環(huán)比下跌，其中東直門商圈環(huán)比漲幅最高，達(dá)2.10%；上海有17個(gè)商圈租金環(huán)比上漲，1個(gè)持平，4個(gè)環(huán)比下跌，其中淮海路商圈環(huán)比漲幅最高，為2.70%；廣州有5個(gè)商圈租金環(huán)比上漲，1個(gè)持平，其中天河路商圈環(huán)比漲幅最高，為1.65%；深圳4個(gè)商圈租金環(huán)比均上漲，其中東門商圈漲幅最高，達(dá)1.88%。
2019年上半年，二線城市中71.2%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，17.3%的商圈租金環(huán)比下跌，11.5%的商圈租金與上期持平。除天津、武漢、重慶、南昌、杭州以及青島重點(diǎn)商圈租金漲跌互現(xiàn)外，成都、蘇州等5城市重點(diǎn)商圈租金較上期均上漲或持平。重慶有3個(gè)商圈租金環(huán)比上漲，3個(gè)商圈租金環(huán)比下跌，其中觀音橋商圈租金環(huán)比漲幅最高，為1.22%。
（2）租金漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
從商圈層面看，2019年上半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，杭州湖濱商圈、上海淮海路商圈等10個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中杭州湖濱商圈租金環(huán)比漲幅最大，達(dá)2.83%；其次為上海淮海路商圈，漲幅為2.70%；杭州濱江商圈、上海川沙商圈等5個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在2.0%-2.5%（含）之間；深圳東門商圈、蘇州觀前街商圈、成都建設(shè)路商圈環(huán)比漲幅在1.7%-2.0%之間。在租金環(huán)比下跌的商圈中，北京朝外大街、天津勸業(yè)場等5個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在0.5%-1.0%之間；北京魯谷、北京遠(yuǎn)大路等5個(gè)商圈環(huán)比跌幅在0.5%以內(nèi)。
3.租金運(yùn)行趨勢研判
據(jù)中國商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)顯示，2019年上半年，中國百街、百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比均上漲。從市場表現(xiàn)看，隨著收入水平的提高以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者越來越關(guān)注購物的便捷性及體驗(yàn)感。基于此，國內(nèi)外零售企業(yè)在布局新零售的同時(shí)，堅(jiān)持對線下門店進(jìn)行數(shù)字化改造，引入掃碼支付、自動(dòng)結(jié)賬等服務(wù)。此外，大數(shù)據(jù)、人工智能和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等繼續(xù)加持商業(yè)市場，“AI+美妝”、智能試穿、虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)，極大地增強(qiáng)了消費(fèi)者的購物體驗(yàn)，激發(fā)了潛在的消費(fèi)需求，對未來實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目的需求也將有所增加。整體來看，2019年上半年，零售商業(yè)市場表現(xiàn)活躍，其中一線城市仍是零售商進(jìn)行擴(kuò)張的首選，但考慮到一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和，而具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，商業(yè)活躍度相對較強(qiáng)的新一線、二線城市將持續(xù)受到零售商青睞，未來新一線、二線城市商鋪?zhàn)饨鸹驅(qū)⒊尸F(xiàn)不同程度上漲。
供應(yīng)方面，從短期供應(yīng)來看，2019年上半年5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市約有近200萬平方米40個(gè)購物中心項(xiàng)目入市，較2018年下半年縮減約190萬平方米，短期供應(yīng)明顯減少。2019年上半年新入市項(xiàng)目主要有上海浦東三林東方懿德城、成都綠地中心468·伊藤廣場等。根據(jù)擬開盤商業(yè)項(xiàng)目情況，預(yù)計(jì)2019年下半年，將有超1200萬平方米約150個(gè)購物中心項(xiàng)目入市；此外，北京房山理工大學(xué)家園、武漢光谷青年匯等商業(yè)街項(xiàng)目將進(jìn)入市場，總建筑面積超15萬平方米。從長期供應(yīng)來看，2019年1-6月，我國商辦用地成交規(guī)劃建筑面積達(dá)8762.10萬平方米，同比下降9.08%。從城市等級看，一線、二線商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比均下降。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占全國比例由去年同期的5.63%降至2.98%，二線城市占比由去年同期的51.55%降至44.34%。雖二線城市商辦用地成交占比有所下降，但仍保持較高比例。總體來看，未來商業(yè)市場供應(yīng)將主要集中在二線城市。
需求方面，2019年1-5月，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額為161332億元，同比增長8.1%，增幅較去年同期回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中全國網(wǎng)上零售額同比增長17.8%，增幅較去年同期回落12.9個(gè)百分點(diǎn)。按消費(fèi)類型分，餐飲收入同比增長9.3%，增幅較去年同期回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品零售同比增長8.0%，增幅較去年同期回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。限額以上單位商品中，日用品類、化妝品類、中西藥品類同比分別增長14.5%、11.3%和11.0%；通訊器材類、家用電器和音像器材類以及家具類同比則分別增長7.8%、6.4%和5.1%。整體來看，消費(fèi)需求呈快速增長態(tài)勢，但增速有所放緩，其中網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)增長迅速，升級類商品和服務(wù)類消費(fèi)較為活躍，對我國未來商業(yè)市場需求、消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級都將形成一定支撐。
展望未來，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、居民收入提升、城市化進(jìn)程加快以及消費(fèi)升級等因素的共同推動(dòng)下，我國居民消費(fèi)將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。同時(shí)，政府也出臺多項(xiàng)政策促進(jìn)消費(fèi)升級，在積極推動(dòng)電子商務(wù)發(fā)展的同時(shí)鼓勵(lì)實(shí)體零售企業(yè)進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新，促進(jìn)線上線下融合發(fā)展。實(shí)體零售企業(yè)通過創(chuàng)造新的零售場景和經(jīng)營模式，優(yōu)化升級成為全渠道零售，新的實(shí)體零售格局正在形成。就零售商業(yè)市場整體租賃需求而言，消費(fèi)的持續(xù)增長將使租賃需求保持活躍；而2019年下半年，大規(guī)模購物中心項(xiàng)目的入市，也將使零售市場競爭更加激烈，預(yù)計(jì)未來，零售商業(yè)租金或?qū)⒚媾R調(diào)整。
二、中國寫字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年二季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微升，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.01%。從商圈來看，租金環(huán)比上漲的商圈占60.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占38.8%，1.2%的商圈租金與上期持平。從市場表現(xiàn)來看，2019年一季度，我國第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值122317億元，同比增長7.0%，增幅較上期收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，服務(wù)業(yè)發(fā)展速度出現(xiàn)放緩跡象，在一定程度上使寫字樓市場需求有所減弱。具體來看，受經(jīng)濟(jì)增速放緩及中美貿(mào)易爭端影響，一線城市寫字樓市場需求減少，租金有所下降；而部分重點(diǎn)二線城市由于人才落戶政策及產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，城市吸引力大幅提升，寫字樓市場發(fā)展尤為迅速。
1.寫字樓租金變動(dòng)情況
根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數(shù)據(jù)，2019年二季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中有升，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.01%。
從城市等級看，2019年二季度，一線城市中，41.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，58.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個(gè)主要商圈中，北京上地、深圳寶安中心區(qū)、北京麗澤等15個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；深圳后海、上海陸家嘴等21個(gè)商圈租金環(huán)比下跌。
2019年二季度，二線城市中，75.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，22.7%的商圈租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈租金與上期持平。11個(gè)城市44個(gè)主要商圈中，武漢、重慶、成都、蘇州、長沙、南昌主要商圈寫字樓租金均環(huán)比上漲，其他城市商圈寫字樓租金均漲跌互現(xiàn)。其中重慶解放碑商圈租金漲幅較高，達(dá)3.19%，居于二線城市首位。
2.租金漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
2019年二季度，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，重慶解放碑、北京上地等10個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中重慶解放碑商圈寫字樓租金漲幅最大，環(huán)比上漲3.19%至2.4元/平米·天；其次為北京上地商圈，環(huán)比上漲2.86%至5.6元/平米·天；南昌紅谷灘中心區(qū)、武漢中北路等6個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅在2.0%（含）-2.5%之間；北京麗澤商圈和武漢武昌中心商圈租金均環(huán)比上漲1.99%。
在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，深圳后海商圈跌幅最大，環(huán)比下跌2.01%至6.8元/平米·天；其次為上海陸家嘴商圈和深圳福田中心區(qū)商圈，環(huán)比分別下跌1.62%和1.56%；天津華苑和天津友誼路等7個(gè)商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅均在1.0%-1.5%之間。受第三產(chǎn)業(yè)中金融、信息服務(wù)、科技服務(wù)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)增長較快影響，以該類產(chǎn)業(yè)為主的商圈寫字樓租金明顯上漲；同時(shí)，在匯率下調(diào)、關(guān)稅增加的雙重壓力下，部分進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)經(jīng)營狀況下滑，辦公需求（續(xù)租和擴(kuò)租）有減弱跡象，從而導(dǎo)致以該類行業(yè)聚集的商圈寫字樓租金有所下調(diào)。
3.租金運(yùn)行趨勢研判
據(jù)寫字樓租金指數(shù)顯示，2019年二季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微升，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.01%。從市場表現(xiàn)看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)逐步成為經(jīng)濟(jì)增長的主動(dòng)力，而第三產(chǎn)業(yè)中優(yōu)勢行業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展，為未來寫字樓市場需求提供了強(qiáng)勁支撐。具體來看，金融、房地產(chǎn)和TMT行業(yè)仍是寫字樓市場的主要需求，帶動(dòng)整體租金平穩(wěn)微升。其中，一線城市受中美貿(mào)易爭端等宏觀環(huán)境影響，寫字樓市場租金有所下降；二線城市在各類人才政策、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，城市吸引力增強(qiáng)，吸引大量企業(yè)落戶與投資，帶動(dòng)其寫字樓市場租金穩(wěn)中趨升。
供應(yīng)方面，從新開工來看，2019年1-5月，15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米，同比下降，降幅為16.57%，其中一線城市寫字樓新開工面積391.53萬平方米，同比下降12.26%；二線城市新開工面積819.27萬平方米，同比下降18.63%。從土地供應(yīng)來看，2019年1-6月，15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積超2000萬平方米，同比下降28.09%。總體來看，一、二線城市寫字樓長期供應(yīng)均呈縮減趨勢。
需求方面，2019年一季度，我國GDP總量為213433億元，較上年同期增長6.4%，增速與上季度持平。其中，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值122317億元，較上年同期增長7.0%。具體來看，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)增加值分別為19205億元和14897億元，僅次于批發(fā)零售業(yè)；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)較上年同期增長21.2%至9191億元，增幅居于各行業(yè)首位。整體來看，寫字樓市場需求仍呈增長態(tài)勢，隨著產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新等政策的推動(dòng)，金融、房地產(chǎn)、TMT仍為三大需求主力，支撐寫字樓市場穩(wěn)步健康發(fā)展。
展望未來，隨著減稅降費(fèi)措施的實(shí)施，制造業(yè)等行業(yè)稅率由16%降至13%；交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)稅率由10%降至9%，這將大大減輕行業(yè)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)運(yùn)營成本，增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)展空間，支撐未來寫字樓市場需求。但受全國經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，企業(yè)擴(kuò)張速度減緩，預(yù)計(jì)后期寫字樓租賃需求或?qū)②吶酰饨鹈媾R下行壓力。在此背景下，寫字樓運(yùn)營企業(yè)需積極調(diào)整服務(wù)策略，通過提高軟硬件水平、優(yōu)化寫字樓環(huán)境、提供增值服務(wù)或適當(dāng)采取租金優(yōu)惠措施等吸引租戶，以期提高出租率來確保收益；而租戶則將有更多元的選擇并擁有更強(qiáng)的議價(jià)能力，有換租或升級需求的企業(yè)則可以適時(shí)作出選擇。
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